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1. 계약갱신청구권은 무조건 1회 행사 가능할까?
임대차 3법의 핵심 중 하나인 계약갱신청구권은 최대 1회(2년)의 계약 연장을 보장합니다. 하지만 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요청을 해야만 효력이 있다는 점을 놓치는 경우가 많습니다. 이 기간을 놓치면 자동 갱신되거나 임대인이 거부할 가능성이 높습니다.
실제 소송에서도 이 시기 때문에 세입자가 권리를 잃은 사례가 많았습니다. 달력에 정확한 날짜를 기록하고 반드시 이 기간을 지켜서 권리를 보호하세요.
2. 전월세 상한제의 정확한 계산법은?
임대차 3법에서 가장 자주 분쟁이 발생하는 부분이 바로 전·월세 상한입니다. 임대료 인상은 5% 이내에서만 가능하며, 초과 인상은 무효입니다. 그런데 이 5%라는 것이 이전 임대료를 기준으로 한다는 점에서 혼동이 생기곤 합니다.
예를 들어, 월세 50만원이었다면 다음 갱신 시 최대 월세는 52만 5천원까지만 가능합니다. 이 부분을 확실히 알아두세요.
2. 임차인의 임대차 신고 의무 및 확정일자
임대차 3법 중 임대차 신고제는 계약 체결 후 30일 이내에 신고하는 의무가 있습니다. 이를 어길 경우 과태료가 부과될 수 있지만, 많은 세입자가 모르고 지나가는 경우가 많습니다. 신고를 통해 확정일자를 받으면 전입신고와 함께 보증금 보호가 가능하므로 반드시 이행하셔야 합니다.
3. 갱신 거절 가능한 사유를 정확히 알자
임대차 3법은 세입자를 보호하는 취지이긴 하지만, 모든 갱신 청구가 받아들여지는 것은 아닙니다. 임대인의 실거주 목적이나 주택 철거, 재건축과 같은 사유라면 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있습니다.
다만, 임대인의 실거주 거부 사유가 실제로 이뤄지지 않을 경우, 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.
4. 묵시적 갱신의 의미 정확히 알기
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 양측 모두 아무런 의사표시를 하지 않을 경우, 계약은 자동으로 기존 조건 그대로 갱신됩니다. 하지만 자동갱신 시, 임차인은 계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되지 않으므로 다음 번에 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이 점을 혼동하지 않아야 합니다.
5. 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 지연 시 대처법
임대차 3법은 보증금 반환 문제에도 세입자의 권리를 강화했습니다. 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않는다면, 법적 절차로 ‘임차권등기명령’을 신청하여 보증금을 보호할 수 있습니다. 등기 완료 후에는 집을 비우더라도 보증금 반환 청구가 가능합니다. 이런 절차를 모르고 손해를 보는 세입자가 많으므로 반드시 기억해 두시길 바랍니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
임대차 3법으로 계약갱신 요청하면 임대인이 거부할 수 있나요?
네, 실거주, 재건축, 철거 등의 명확한 사유가 있으면 가능합니다. 그러나 임대인이 이를 악용하면 법적 책임을 질 수 있습니다.
임대차 신고를 깜빡했는데 과태료를 피할 방법이 있나요?
신고기한을 넘겼다고 무조건 과태료가 부과되는 것은 아닙니다. 빠르게 자진신고하면 경감 받을 수 있으니 지체 없이 신고하세요.
자동갱신과 계약갱신청구권 사용은 다른 건가요?
네, 자동갱신은 계약갱신청구권 행사가 아니므로 다음 계약에서 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 시 변호사를 꼭 써야 하나요?
임차권등기명령 신청은 혼자서도 가능하지만, 복잡한 경우에는 변호사와 상의하는 것이 좋습니다.